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世茂海峽的距離

來源: 觀點地產網 許淑敏 2019-09-14 10:45

從107億到505億,世茂海峽只用了3年。

作為世茂集團旗下最大的全資子公司,世茂海峽交上來的銷售成績確實較為出彩,尤其近幾年的發展勢頭迅猛,引發外界不少關注。

最新數據顯示,2019年上半年,世茂海峽簽約銷售金額達316.1億元,同比增長26%;新開工面積超300萬㎡,新增土地儲備近1500萬平方米;2019年上半年新增貨值超2000億元,累計可售貨值近3500億元。

在近期世茂海峽主辦的廣州雙盤媒體見面會上,世茂海峽區域企劃負責人林鄞顯得頗為自豪:“到目前為止應該沒有其他區域公司可以做到一年超過500億的銷售業績,今年我們可能會有更大的突破。”

世茂海峽“來勢洶洶”

世茂海峽的突破最先源于世茂集團的架構改革。

2018年,世茂集團推出新的管理架構,即“充分授權+激勵機制”。在此架構之下,世茂集團發揮的是服務者和監督者的作用,而地區公司則成為實體經營者,自負盈虧。

從另一角度講,在充分授權后,世茂集團內部會形成競爭機制。同一地塊,地區公司之間會進行爭奪,而集團會以利潤率、IRR、現金轉正時間三項指標決定授權予哪個地區公司。

公開資料顯示,世茂集團下設有華南、蘇滬、浙江、華中、海峽、西部、華北及山東等8個區域公司,以公司制管理,每個地區公司都處于同等地位。

處于集團的大本營,世茂海峽無疑是世茂集團的聚焦點。許世壇也最常掛在嘴邊,業績會上總是得意地介紹這個區域公司。

于2019年初,原世茂福建更名為世茂海峽,同時,世茂集團給予世茂海峽充分的資源支持和多元賦能。

從今年上半年開始,在世茂集團的充分授權下,世茂海峽發展更加迅速。短短數月的時間,世茂海峽合約銷售額316億,新增地塊45個,新增土地儲備近1500萬平方米,新增貨值超2000億元,總可售貨值近3500億元。

據世茂房地產中期報告顯示,2019年上半年,世茂房地產簽約額為1003.4億元。僅僅世茂海峽一個區域公司,就占比超過了三分之一。

由此可見,2019年的世茂海峽確實是“來勢洶洶”,甚至有人調侃道,現在的世茂海峽已經相當于一個中型房企的規模。

于2017年,世茂海峽全年銷售額達251億,新增項目20個,項目數已經是超過前14年累計的總和;2018年,世茂海峽全年銷售額為505億,新增58個項目。

為何世茂海峽能在短短幾年之內實現這么大的突破呢?

畢竟在2017年之前,誕生于2003年的世茂海峽仍只是深耕于福建、廈門、泉州的一個并不顯眼的區域公司。

分析認為,這或許與其以收并購的方式進行規模擴張不無關系。2018年數據顯示,世茂海峽投資拿地以合作招拍掛和二手收并購為主,兩者新增貨值的比例分別高達58%、30%,獨立招拍掛的比例僅占5%。

業內人士表示,世茂海峽整個的擴張速度和擴張路徑都是非常明確的,去年到今年通過招拍掛拿地和合作拿地的速度也是非常快的,高峰時期一個月能拿到7、8塊地。

收并購的目標

自2018年8月開始,世茂海峽就布局進入廣西東盟之窗、淮海經濟帶、海南國際旅游島、長三角經濟區、津京冀城市群、粵港澳大灣區等熱門區域。截至目前,世茂海峽的拼圖實現了9省29市147盤。

回過頭來分析世茂新進的大灣區,會發現與世茂華南有所重疊,這時世茂華南與世茂海峽的關系便成了關注點。

關于世茂海峽與華南世茂的關系,林鄞在媒體見面會上表示,世茂海峽跟華南世茂是兄弟公司,屬于同進同退的關系。“但華南世茂更多的是以招拍掛的形式進入土地市場,海峽世茂會更多地通過收并購的方式進行區域深耕。”

事實上,近段時間世茂房地產所進行的金額較大的收并購事項,往中細究,大多都是由世茂海峽操盤,包括世茂房地產與泰禾集團、粵泰股份、明發集團的收并購往來。

以泰禾廣州院子項目為例。于5月17日,泰禾集團公告宣布將旗下規模最大的院子—廣州院子51%股份賣給世茂。

公告披露,泰禾集團全資子公司紅悅置業、泰禾恒昇、瑞德置業、廣州增城區泰禾置業,與世茂房地產全資子公司廈門昱則、廈門衡琿簽署協議。

值得關注的是,廈門昱則、廈門衡琿公司的法定代表人都是世茂海峽公司董事長兼總裁呂翼。

自今年以來,世茂房地產以收并購方式受讓了南昌茵夢湖國際旅游度假區項目、泰禾廣州院子項目、泰禾昆山淀山湖項目、泰禾佛山院子項目、杭州富陽項目等多個項目,其中簽訂協議的多為廈門、福州等地的子公司,均為世茂海峽旗下公司。

截至目前,世茂海峽與泰禾集團的交易對價將近60億。

此外,于今年4月,世茂房地產以27.92億元收購明發安徽馬鞍山項目51%股權,進行操盤的也是世茂海峽。

市場上討論最多的世茂房地產與粵泰股份收并購,依然是出自世茂海峽之手。于6月9日,粵泰股份與隸屬世茂房地產的五家子公司分別簽署了項目轉讓協議,交易對價總計63.97億元。

轉讓的五個項目分別為淮南洞山天鵝灣項目、廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目、淮南公園天鵝灣項目和中浩豐投資發展有限公司20%股權。

據觀點地產新媒體了解,該五家子公司分別為廈門進衡、廈門奉朝、廈門尚翎、廈門昱翎和廈門翎澤,同樣是世茂海峽旗下公司。

業內人士表示,世茂海峽在團隊架構、技術實力、土地儲備相對來說都是比較成熟的,收并購實力也相對較強。

就目前看來,世茂海峽的收并購還是比較青睞于閩系、粵系房企,業內人士稱,“利用資金進入項目,然后通過當地比較成熟的關系,雙方進行強強聯合,這是世茂海峽比較喜歡的方式。”

而且,不同于以往大部分房企進入廣州的小心謹慎,世茂海峽首入廣州,就以收并購的方式攬下了三大項目:世茂泰禾增城院子、珠江天鵝灣、嘉盛大廈。

據媒體會上透露,廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目將在不久后推出市場,均為廣州頂豪項目。

不過,廣州或許只是世茂海峽進擊大灣區的一步,世茂海峽的目標,還是整個大灣區。林鄞在媒體會上也透露了,粵港澳大灣區會是重點規劃的地區。

對于世茂海峽的下半年,業內人士預測,世茂海峽在上半年已經獲取了大量的地塊,有快速的土地儲備擴充,接下來會把重心放在銷售資金回款方面,當然收并購也會繼續物色。

(來源:觀點地產網 許淑敏)

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