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哪些城市里,老牌商業區“人氣C位”已經被取代?

來源: 新一線城市研究院 新一醬 2019-12-01 14:11

城市里最強的商圈到底是誰,這真是一個永遠吵不完的話題。

由于品牌門店選址能較好地體現商業品牌對于城市商業氛圍的認可,新一線城市研究所自2016年起持續監測170個主流消費品牌門店,用品牌門店的集聚度測算城市與特定區域的商業實力。每回新一醬發布商圈實力排行,都會有讀者提出:如果把客流量也納入考量,我喜愛的商圈是不是會排名更高?

圖/聯商圖庫

現在,我們可以更好地回答這個問題。新一醬正在和中國聯通智慧足跡聯合研究,探索如何將人流數據與品牌門店供給端數據結合,更好地研判城市商業實力。

在這篇由新一線×中國聯通智慧足跡聯合發布的內容中,新一醬先選取了一批一線到新一線城市的知名商業區,看看把真實人流數據跟商業品牌門店選址智慧結合起來,能得出什么不一樣的結論。

上圖中,紅色扇形代表170個餐飲、零售、銀行及酒店等幾類主流消費品牌門店的集聚度,它指向的是星巴克/優衣庫等等知名品牌在這個商業區的數量與密度。綠色扇形對比的是客流指數,指數越高代表這個地方日均客流量越大。

在成都、南京等城市,巨型商圈仍穩占龍頭地位的結論顯而易見,成都南部的新興商圈無論品牌資源集聚度和人氣都僅為春熙路的1/5。

而在廣州、杭州、武漢和沈陽,日均客流量最大的商業區和消費品牌門店最集聚的商圈并不一致。

盡管廣州購物中心林立的天河體育西路到石牌橋一帶,品牌門店集聚度已經是千年歷史商圈北京路的兩倍以上,慕名而來的游客還是絡繹不絕地支撐著北京路商圈的巨大客流。

而杭州湖濱(包含鳳起路)一帶,商業品牌門店體量仍和武林有一點距離,但客流量已經是傳統武林地區的3倍。武漢品牌檔次相對低一些的大眾化商圈江漢路人氣則比中山公園更足。

人流數據的引入,還可以幫助我們更好地判斷那些重金砸出一大堆購物中心、品牌進駐情況還不錯的新興商業區,是否真正能吸引城市人。

新一醬在10個一線/新一線城市中,選取了每個城市里人流最大的市中心成熟商業區,以及重點發展的新興商業區,分別對比新商業區與新商業區在品牌集聚、人氣上的差距。

以杭州的錢江新城為例,如果只按主流消費品牌門店集聚度來衡量商業實力,萬象城、來福士一帶并沒有落后老城區太多;而引入人流數據后,我們可以看到它的客流吸引力僅為大湖濱一帶的不到1/4,人氣還需要一段時間培育。西安SKP、廣州珠江新城也可能存在類似的“店比人多”的現象。

天津南開大悅城所在的南市商業區、重慶龍湖時代天街所在的大坪商業區人氣表現則相對更樂觀(在圖中我們可以看到只有這兩組圖形呈現向上走的趨勢)。南市面積不到營口道-濱江道的三分之一,消費品牌門店集聚度僅為營口道-濱江道的36%左右,但吸引的客流量可以達到營口道-濱江道的一半,稍稍展現出了“人比店旺”的勢頭。

進一步對比人流數據,我們可以從大坪在重慶的商業地位爬升,直觀地了解新興商業區發展對城市商業格局演進的推動。

獨特的地形把山城重慶劃為幾個相對獨立的組團,每個區域都有屬于自己的商業中心。重慶主城區也因此在很長一段時間內維持著以解放碑為首,觀音橋、三峽廣場、南坪、楊家坪幾大頭部商圈各據一方的格局。

前有觀音橋高歌猛進,后有大坪快速追趕,重慶主城區的傳統五大商圈格局已悄然改變。

我們在2年前首次探討《重慶市中心真的從解放碑挪到觀音橋了嗎?》。如今江北觀音橋在消費品牌集聚和人流方面都取代了解放碑位列榜首,日均客流量約比解放碑高出30%。這似乎再次印證了我們關于觀音橋坐穩“山城第一商圈”位置的結論。

面臨江北區的強力沖擊,解放碑所在的渝中區培育出了自己的區域第二商業中心大坪,這個有著時代天街、大融城等潮流購物中心的商業區留住了老城區喜新厭舊的消費者。現在,大坪日均到訪客流超過8萬人,已經超越南坪、楊家坪,躋身重慶主城區人氣排名第四的商業區,“五大商圈”正在向“六大商圈”演進。

沈陽的新興商圈拓展進程則要緩慢得多。2003年提出沿中軸線建設長達23.5公里的“金廊”商業區,青年大街是“金廊”的核心部分。經過16年的建設,青年大街沿線聚集了不少中高端購物中心,知名品牌快速集聚,萬象城消費品牌門店集聚度、客流總量都表現尚可,不過在沈陽人的實際感知中,青年大街一帶還是沒有足夠熱鬧起來。

新一線城市的重點商業片區里,青年大街一帶是其中為數不多周末客流不增反降的。每逢周末上班族離開后,CBD一帶客流便大幅下降,沈陽城市人還是更愿意前往太原街和中街度過周末。問題可能出在過于高端的商業定位、較低的餐飲比例,導致這一帶的新購物中心難以吸引非工作的休閑娛樂人群。

新一線城市里,日均客流超過5萬人、相對年輕的商圈中, 武漢的光谷步行街、西安小寨、天津南市、杭州湖濱以及成都的建設路,都在吸引周末及假日人流方面做得還不錯,它們的假日/平日客流比值都超過了1.3。

西安小寨的零售購物門店數量僅為鐘樓商圈的2/3,而餐飲門店數量卻已經接近鐘樓。依靠豐富的餐飲,小寨在周末及假日可以比平時吸引多出近5成的訪客,人氣增幅比鐘樓高出約28個百分點,節假日日均客流接近10萬人。

在新一線城市知名產業新城里,集聚高新信息產業人口的武漢光谷一帶,是其中最有實力跟市中心頭牌商圈叫板搶奪年輕人的商業區之一。

光谷步行街一帶,工作日平均每天有超過5萬名30歲以下年輕人到訪,位列西安小寨及天津最大的商圈營口道之后。工作日到訪光谷步行街的客流中,平均有超過66%是30歲以下的年輕人。而在周末及節假日,年輕人日均到訪數量更大幅上升6成,假日對年輕客流的吸引力增幅高于市中心最知名的老牌商圈江漢路與中山公園。

與武漢形成鮮明對比的是成都,它的絕對核心商圈春熙路仍在牢牢地抓住城市里的年輕人。成都東部文創氛圍較濃的建設路、鄰近IT產業集聚區的凱德天府,周末年輕客流均不到春熙路的1/6。

(來源:新一線城市研究院 新一醬)

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